Tassi dei mutui schizzati alle stelle (ma ora, per fortuna, in graduale ribasso), affitti annuali ormai impossibili da trovare e compra-vendita di hotel e stabilimenti praticamente ferma.
Anche se Cesenatico resta una meta molto appetibile nel mercato delle case, i cambiamenti della situazione economica si riflettono inevitabilmente sull’andamento del settore immobiliare. E allora, per fare il punto della situazione, abbiamo interpellato uno dei massimi esperti del settore: Gian Paolo Pagliarani dell’agenzia “Solemare” di Cesenatico, da oltre 50 anni una delle realtà piu’ dinamiche nel mercato del mattone (fu fondata nel 1967 dal suo bisnonno Terzo Farabegoli).
Gian Paolo, qual e’ la situazione attuale del mercato delle case a Cesenatico?
“Cominciamo col dire che esiste una differenza sostanziale tra la cosidetta ‘zona mare’ (Levante, Ponente e Valverde) e le frazioni piu’ interne, quelle per intenderci che dalla Madonnina vanno verso Cesena. I quartieri dell’entroterra – come Borella, Sala, Villalta e Bagnarola – hanno un po’ sofferto negli ultimi 4-5 mesi, soprattutto per l’aumento del costo dei mutui, anche se il mercato – soprattutto a febbraio – sta già’ dando segnali di ripresa. Un rallentamento che, al contrario, non abbiamo riscontrato nelle zone turistiche, dove la domanda sta addirittura aumentando. Le richieste arrivano, come sempre, dall’Emilia, ma sempre piu’ spesso anche dall’area del Cesenate e del Forlivese…”.
Ma nel centro di Cesenatico esistono ancora immobili da acquistare?
“Diciamo che quelli realmente validi sono pochi, soprattutto al mare. E’ per questo che, se l’immobile ha un prezzo interessante, viene venduto praticamente subito”.
Quali sono i prezzi attuali a Cesenatico?
“Per il nuovo le quotazioni, specie nella zona di Levante, si aggirano attorno ai 5.500/6000 euro al metro quadro. Siamo, di fatto, al quarto posto tra le località piu’ care della riviera romagnola dietro solo a Riccione, Milano Marittima e Cervia. Sono prezzi in effetti piuttosto alti e, considerando un rallentamento nella domanda rispetto all’anno scorso, forse queste quotazioni andrebbero leggermente rimodulate. Del resto, il prezzo delle materie prime che, fino a qualche mese fa erano schizzati alle stelle, oggi si sono un po’ abbassati e dunque e’ legittimo attendersi anche un ridimensionamento dei prezzi delle case. Nelle altre zone – ad esempio nel quartiere Madonnina che, in questo momento e’ una delle aree residenziali piu’ richieste – siamo attualmente attorno ai 3.500/4000 euro al metro quadro”.
Perché Cesenatico e’ cosi’ richiesta?
“Perché, quando ci fu la crisi del mattone attorno al 2010, nella nostra città i prezzi scesero al massimo del 20%, dunque in percentuale molto ridotta rispetto a quello che avvenne nel resto della provincia, dove le quotazioni calarono fino al 50%. Dunque, se parliamo di investimenti nel medio-lungo periodo, comprare casa a Cesenatico e’ sempre considerata un’operazione intelligente”.
Qual e’ il profilo di chi compra casa a Cesenatico? Si cerca la ‘seconda casa’ al mare o l’acquirente intende proprio trasferirsi per sempre nella nostra città?
“Dopo il Covid qualcosa e’ cambiato, nel senso che abbiamo registrato un aumento significativo di persone disposte a vendere la loro abitazione per trasferirsi definitivamente a Cesenatico. La prevalenza, pero’, ancora oggi riguarda il mercato delle seconde case”.
Come deve comportarsi oggi chi vuol vendere una casa a Cesenatico?
“Chi vuol vedere oggi può farlo sicuramente ad ottime condizioni, ma anche chi compra sa di entrare in possesso di un bene immobile il cui pregio durerà nel tempo. Per questo invito a non farsi troppo spaventare dai tassi dei mutui che stanno iniziando ad abbassarsi e, come sappiamo, anche se in questo momento non sono troppo invitanti, possono essere sempre rinegoziati con le banche”.
E chi vuole acquistare un appartamento per affittarlo?
“E’ un’operazione che consiglio. Noi gestiamo circa un centinaio di appartamenti turistici e devo dire che, in questi anni, questo genere di investimenti ha sempre ripagato”.
Sta cambiando qualcosa invece tra gli affittuari?
“Notiamo una novità: soprattutto da quest’anno, c’e’ sempre piu’ gente che, prima di fermare l’appartamento, viene personalmente a Cesenatico per vederlo con i suoi occhi. E’ un po’ anche il riflesso di una serie di notizie poco rassicuranti che hanno coinvolto, loro malgrado, molte persone truffate da sedicenti agenzie che proponevano appartamenti fittizi. E questa e’ la ragione per cui non ci stancheremo mai di ripetere che, quando si parla di case, rivolgersi ad un’agenzia consolidata e’ sempre la scelta migliore”.
A Cesenatico sembra impossibile trovare appartamenti in affitto tutto l’anno…
“E’ cosi’ e non credo che le cose miglioreranno in futuro. Due i fattori: primo, affittare agli stagionali conviene, secondo le notizie di inquilini morosi difficili da sfrattare ha certamente reso piu’ diffidenti i proprietari”.
Quali sono, restando nel mercato degli affitti, i segnali per la prossima estate?
“Direi molto promettenti. Per giugno c’e’ addirittura un aumento delle richieste, agosto sta andando come sempre verso il sold-out, mentre luglio, per ora, sembra meno brillante”.
Per quanto riguarda invece gli immobili ad uso commerciale?
“Anche se il commercio non sta attraversando un periodo positivo, questi immobili garantiscono sempre una buona rendita, direi anche superiore rispetto al residenziale. Del resto, sui dodici mesi, i negozi sfitti sul mare a Cesenatico sono davvero molto pochi”.
Alberghi e stabilimenti balneari?
“Per il momento e’ un mercato abbastanza fermo. Non si registrano compra-vendite sul nostro territorio. Ed e’ quasi superfluo sottolineare che, almeno per quanto riguarda i bagni, tutti attendono l’esito del contenzioso con l’Europa per quanto riguarda i bandi”.
