Intervista all’Ing. Alessandro Lombardini – Fondatore di Beach Design
In vista dei bandi di gara per le concessioni balneari e della Bolkestein, la possibilità di conoscere con precisione il valore di uno stabilimento può rappresentare uno strumento importante per gli imprenditori del settore. È in quest’ottica che lo studio di architettura e ingegneria. Lombardini Beach Design, insieme ad altri professionisti, è diventato partner della Cooperativa Bagnini di Cesenatico, mettendo a disposizione anche un servizio di perizia di stima dei valori immobiliari e dello stato di conservazione degli stabilimenti balneari.
Ma come si realizza una perizia professionale? Quali elementi incidono maggiormente sul valore di uno stabilimento? E quali documenti servono? A spiegarlo è l’ingegnere Alessandro Lombardini.
Come viene effettuata la perizia di stima di uno stabilimento balneare?
“Si parte con un sopralluogo e un rilievo sul posto. Successivamente vengono valutate le strutture dal punto di vista edilizio e paesaggistico, insieme al loro stato di conservazione. Di fatto, si determina il valore attuale dei beni presenti nello stabilimento”.
Quanto tempo richiede una perizia?
“Circa 3-4 settimane. Dopo il rilievo si prosegue con il lavoro in studio, il reperimento dei preventivi, l’analisi delle fatture dei materiali e delle attrezzature di recente acquisto e la determinazione del valore attuale, considerando anche la decurtazione legata all’età dei manufatti e delle attrezzature”.
Chi è il professionista che può effettuare una perizia?
“La perizia può essere effettuata da un ingegnere o da un architetto”.
Come si determina il valore di uno stabilimento balneare?
“La valutazione nasce dalla somma di diversi fattori, tra attrezzature e beni immobili, considerando la qualità dei beni e il loro stato di conservazione”.
Quanto incidono posizione, dimensioni e strutture presenti?
“Assegnerei in un una scala da uno a dieci un peso diverso ai vari elementi della valutazione: la posizione incide 8 su 10, le dimensioni 5 su 10, mentre le strutture presenti arrivano a 9 su 10. Un dato che evidenzia quindi come, nella valutazione di uno stabilimento balneare, la consistenza e la qualità delle strutture rappresentino uno degli aspetti più rilevanti”.
Come vengono valutati gli investimenti effettuati negli anni dal gestore?
“Si considera quando è stata realizzata la ristrutturazione e lo stato di conservazione. Ristrutturazioni, attrezzature, piscine, attività di ristorazione e altri servizi devono quindi essere analizzati tenendo conto della loro effettiva consistenza e soprattutto della loro attuale condizione”.
Qual è la differenza tra una stima economica e una perizia di stima immobiliare?
“Il valore della perizia di stima dei valori immobiliari e del loro stato di conservazione è un valore materiale dei manufatti. La stima economica, invece, tiene conto della gestione e della capacità dell’imprenditore di far fruttare, sviluppare e mettere a reddito l’attività. Si tratta dunque di due valutazioni differenti: da una parte il valore materiale dello stabilimento e dei suoi beni, dall’altra il valore legato alla capacità dell’attività di produrre reddito”.
Quali documenti deve mettere a disposizione il titolare dello stabilimento?
“Il rilievo dello stato di fatto dei manufatti, i precedenti edilizi con le autorizzazioni demaniali, gli aspetti tecnici e informazioni come eventuali ristrutturazioni, la tipologia di acquisto, le manutenzioni e le migliorie apportate. Una documentazione completa permette quindi di arrivare a una valutazione dello stabilimento balneare il più possibile attendibile e aderente alla situazione reale”.
Quali sono gli errori più frequenti quando un imprenditore prova a determinare autonomamente il valore della consistenza della propria attività?
“Spesso si tratta di un valore sovrastimato e vi è una mancanza oggettiva in merito al reale stato di conservazione dei manufatti e delle attrezzature”.
Quale consiglio darebbe oggi a un titolare di uno stabilimento balneare che non ha mai fatto valutare la propria attività?
“Di provvedere a farla. La perizia professionale consente infatti di determinare e documentare il valore dei beni e delle consistenze presenti nell’area oggetto di concessione. Il concessionario, a prescindere dalla durata della concessione, rimane proprietario dei manufatti, delle strutture, degli impianti e delle attrezzature che vi insistono.
Valutare queste consistenze significa quindi valorizzare e documentare il patrimonio dell’imprenditore, distinguendolo dal valore e dalla durata della concessione demaniale. Si tratta di beni che rimangono distinti dalla concessione e il cui valore è quindi importante conoscere e formalizzare.
La perizia diventa così uno strumento utile non solo per conoscere il valore attuale dell’attività, ma anche per affrontare con maggiore consapevolezza le attività e le nuove idee da inserire nella proposta di gara, in un settore che si prepara ad affrontare profondi cambiamenti legati alle concessioni balneari e alla Bolkestein.”
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